昆明一百多万的别墅,还要继续降价吗?
导语:
“远离远大新,远离老破小”,或许这类房产在从投资角度上看不那么吃香,但能不能投资并非衡量一套房产的唯一标准,这类房产并非就万恶不赦。
如果一套房,长板优势足够强大,能够弥补其短板劣势,比如配套、上更胜一筹,那么就能够满足一部分人的需求。
百万级别的郊区别墅,在昆明一直有一定市场,本期《二手房攻略》我们关注距离昆明主城区半小时车程的安宁太平。
二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明110个二手房小区了,欢迎点进公众号内部查看,因往期文章太多占用字数,本文不再贴老文章链接了。
“天下太平,万物安宁”
太平新城于2000年划为县乡建设区,2004年实行城镇化管理。
记住这个时间点,这是太平开始变身为“太平新城”的里程碑时刻。(也是这一年,太平诞生了第一个项目)
因处于昆明市和安宁市的交界处,较为优越的地理位置让太平新城被寄予厚望。
2006年北京奥运会前,其规划初步定位为“奥林匹克体育小镇”,当时规划3万人规模的体育场馆,道路命名也与奥林匹克、马拉松相关。
后也计划打造为“健康综合小镇”,往“大健康产业”上进行发展。
当下,安宁市在“十四五”发展规划中的“提升重点片区发展质量”不分中,提到要持续完善太平新城服务功能,激活太平新城“昆安一体化”发展桥梁纽带作用。
从安宁市国土空间总体规划(2021-2035年)上看,安宁市对太平新城定位颇高——“双城联动,由安宁主城和太平新城共同构成安宁市城市发展的带动核心,形成融入昆明主城、联动海口的安宁市城镇化发展加速区格局。”
政策层面更强调与昆明主城的联系、纽带作用。
规划和定位发展虽未必尽如人意,还在摸索阶段。
但翻看安宁市总体规划,绿色、公园、生态、山水一直贯穿其规划。
从现实上看,高绿化、高森林覆盖率、较好的公园环境,健康+运动配套也已经逐步落地,这确实是太平当下最大的优势。
对于养生宜居来说,这已经是非常大的优势了。
太平作为地理名词最早见于《安宁州志》,据1985年版《安宁县地名志》太平村载:“相传太平村名的来历,是因久乱不安,战争被平定后人们渴望太平而得名”。
“天下太平,万物安宁”,地名中就寄托了非常美好的寓意。
从建村渊流考析,据该村老辈介绍太平村最早居民是由大理随军队迁移而来的10余户张姓白族士兵及家属,后发展成178户499人白族、汉族杂居村,其中白族占比62%,张姓为该村大姓。(这部分内容来自“魅力安宁”)
白族村落,以光崀大村最为典型,已经入选全国乡村旅游重点村。
除了传统民居之外,该村也引入剪纸、柴烧窑、琉璃、皮雕、香道、茶道等36家非遗和传统农耕文化创意机构。
其发展模式也值得其他村落借鉴——村集体将老房子免费提供给文创机构使用5年。
期间,入驻的文创机构根据自身特点来改造和装修老房子,发展文创、旅游体验等。5年之后,再以每年递增方式向村小组缴纳租金。(我们本次没有前往光崀大村,这部分内容引用官方媒体报道)
从地产角度,安宁太平开发至今已有众多知名房企入住,有折戟沉沙的,也有做成标杆的,那这里的二手房情况是什么样呢。
万辉星城
你所知道的昆明楼盘中,开发时间最长、从首开亮相到迄今为止还在销售的楼盘是哪个?
目前在售森语苑,开发商称为19年力作,算一下时间,万辉星城几乎就是太平新城楼市开发的起点了。
探访太平二手房小区,万辉星城不能不看。
万辉地产也是进驻太平新区的第一家外来开发商(开发商背景为厦门国企),本项目实际正式开发和亮相时间为2006年,项目总占地2800亩左右。
位置与配套
因为开发时间最早,它占据了最好的地段和交通干道(原奥林匹克大道,现太安路),同时周边开发几乎以这条道路为中心,向南北延伸。
从下图来看下万辉星城的位置和庞大的地盘:
(万辉星城已开发地块大致范围)
整个项目规划入住人口超5w,按照目前还没开发到三分之二的进度和入住率60%计算,已入住入口至少2万人。
也让万辉星城片区成为了整个太平片区人口最为热闹,配套最为完善的区域。
内部已建成学校、幼儿园、生鲜超市、临街商业都非常齐全,同时距离目前太平核心配套砂之船奥莱和昆华医院约600米~2.2公里左右(项目较大,各地块距离不一样)。
今天我们探盘的无论是万辉星城还是恒大金碧天下、昆华苑,内部入住率都还不错,临街道路和内部都停了较多车辆,可见安宁太平并非没有人气。
居住环境
整体居住环境还是非常不错的,主要以低密度产品为主,别墅、洋房、小高层为主。
我们探访了两个地块,分别是已有12年左右房龄的紫鸢堡(6期)和交付七八年左右的蓝山郡(8期)。
紫鸢堡为纯别墅小区(联排)。
蓝山郡内部为高低配小区,有18层、11层、联排、双拼多种产品。
纯别墅地块紫鸢堡,建筑风格偏欧式/托斯卡纳风,本身建筑是不错的,但早期规划中并没有对车位有较多空间设计。
(紫鸢堡,有一定岁月痕迹)
同时房龄稍老,内部私搭乱建严重,体验稍差。
又因车位规划问题,所有私家车都停靠在本就不宽的巷道内,这导致整个小区内部非常杂乱。
虽有银海物业这样的知名物业加持,但实际管理情况和维护水平一般,并未起到延缓小区衰老。
而来到蓝山郡这一侧,简直不敢相信这是同一个项目的不同地块,规划差异较大,同时维护也是天差地别。
(蓝山郡做了地下停车场,但别墅区还是露天车位)
因为是高低配小区,建筑密度更小一些,可以做出比较大气的中庭景观;楼栋上也相对到位。
这一地块为开发商自有物业公司管理(厦门住总物业),相对来说,居住管理和小区绿化维护更加到位。
看到这里,我想大家已经非常明显地看出,楼栋规划和后期物业对房产的居住品质和价值有多重要。
房源情况
相对来说,万辉星城的别墅产品设计偏向于“小别墅的氛围营造”,可能与整个区域定位5+2周末度假居住也有关。
虽是设计的联排别墅,不像现在的合院别墅(更节约土地,更会“偷”面积),整体实用面积不算大,小面宽(一半以上户型面宽在5米以内),同时一楼并没有设计卧室。
(建面137户型,面宽不到5米,同时这套房源前院没有车位,车位只能停路边)
(建面147平米户型,后院40多平米,花园比较狭长)
别墅前院即是私家车位和入户门厅,没有做到人车分流,花园面积不大,除了个别端户和类独栋外,基本都只有30-40平米的后花园。
具体房源:
蓝山郡建面147平联排别墅(两百平实得),前车位,后四十多平院子,地下一层加地上三层,一楼餐客厅无卧室,180万。
另有一套面积更小一点的,建面137平别墅报价186万(但这套前面庭院没车位)
购房风险
第一是,价格因素。
目前万辉星城还有房源在售(九期森语苑),现房,也有最后10来套联排别墅产品,售楼部售价180-240万/套,花园面积30-40平米。
(但从开发商销售一手房源联排别墅来看,也是面宽稍窄)
了解到开发商后期还将有新地块持续推出,可能在9月还要推新品,在这样的价格对比之下,二手房的优势并不突出。
同时整体安宁太平房价处于低谷。
第二是,后期管理与维护。
紫鸢堡(以及早期的其他几期)的后期管理和维护上,给本项目做了一个负面案例。
纯粹的别墅小区并不等于纯粹的高端小区。
当然,后期的蓝山郡(开发商自有物业)管理还是更为规范。
恒大金碧天下
贝壳数据显示,安宁成交小区榜,排名前三为恒大金碧天下(整个项目)、万辉星城蓝山郡(仅单独组团)、昆华苑。
“恒大金碧天下位置偏得不行,凭什么在整个安宁二手房成交靠前?”
2007年恒大首入云南,在太平新城落地了入昆的第一个项目——恒大金碧天下项目。
整个项目占地约1500亩,于2008年首次开盘,首开均价3000元/㎡左右,也是安宁太平少有的精装项目。
与万辉星城类似,都是太平新城典型的开山造城项目,对整个太平新城发展有着开拓者般的重要意义。
位置与配套
就位置来说,恒大金碧天下的位置实在是不算便利和繁华。
发展多年,周边安普路、普融路还有较多荒地,一期北门外部道路(吾悦海悦西山这一侧)还是条断头路。
周边暂未连片开发,周边虽然有融创雁来湖、海悦西山等项目,但因为一些众所周知的原因,搁置。
(虚线内仅为恒大金碧天下已经开发完毕的大致区域)
好在云南财大(安宁校区)就在隔壁,建投在附近也有项目,否则会显得有点偏僻。
但作为恒大入昆的第一个项目,恒大金碧天下的配套和环境简直可以吊打其他一众开发商:
小区外部周边虽然没有较多配套,但内部生活设施齐全,幼儿园、超市、餐饮均有,内部有一个较大的天然湖泊,也有足球场、运动中心等等。
虽然恒大深陷各种风波,但不得不承认,金碧天下早前交付的几期真的是不错。
从小区内部的商业中心位置,有三条公交线路,可以通往主城区(人民西路人民路壹号广场)和安宁城区、太平其他区域,而且发车频率不低。
(金碧天下内部还有多个站点)
居住环境
从安普路这一侧的主大门进入小区,就可以看到右侧有一片水域,但我们探盘当天昆明暂未开始迎来大量降水,这一片的水域显得有些干涸。
而到了玫瑰广场位置,水面逐步开阔;过了足球场之后,水面就到最大了(宽度大概70~100米之间),很多到了金碧天下的客户对小区印象最深的也是这个湖泊。
湖面比玉龙湾的湖面还稍微开阔一点(总体水域面积应该相差不大),加之湖两岸地势有一定差异。
虽然不像玉龙湾那么多游玩设施,但毕竟不是景区,也更安静一些,周边的草坪也有业主在练习高尔夫推杆,我们在水边也看到不少钓鱼爱好者。
依山傍水,环境清新,临水也有部分小独栋别墅。
(图来自贝壳vr)
主大门并未有严格管理,但单个地块门禁进出还是比较严格的,保安比较负责,这里值得点赞。
有部分业主将自家房屋用作商用,类似复印店、宠物洗护、快递点、小超市、茶室、房产中介等等,不算多,也一定程度上丰富了小区内部的生活配套。
但是小区内部道路旁边还有些老旧村子/老房子,可直接进到项目内部(也有些汽修厂之类),略有影响。
具体房源
比起万辉星城,金碧天下别墅面宽还是更宽一些(6米左右),前后带花园,整体格局更好,就算内部业主有一定的搭建,也基本都在可控范围。
有少量私家车停到小区内部道路上,但好在道路够宽,同时还有地下停车场,不显拥挤。
我们前往了博雅苑的联排别墅,建面193平报价200万,五室三卫,地面有三层,前后花园有80平米(已经硬化处理,有一定装修),这套房源为较新装修出来暂未住人,几乎可以拎包入住。
(后院)
(内部新装修)
(前花园,已经硬化处理)
另外还有一套小一点面积的,建面151平米,地面只有两层,三室两卫,前后花园60多平,也是几乎可以拎包入住的,报价185万。(实际还有面积更小只要160多万的,也只有两层,可是我们这次没看到)
一期别墅房龄稍大,涂料外墙风吹日晒之后还稍显斑驳,以180平米户型为例,南向面宽也就是5-6米,都比较窄。
(双拼别墅,花园面积更大,可以看出恒大别墅非常明显的欧式风格,这两张图来自安居客)
但双拼别墅花园更大(180-200平米之间),便宜点的价格也只要200-230万左右,这基本是安宁太平区域同等价格可以买到的最大的院子了。
购房风险
第一是,价格因素,整个太平区域房价的情况在前文万辉星城部分已经提及,这里不再多提。
但目前整个太平区域类似别墅项目竞争较大,市场下行也确实是不争的事实。
第二是,恒大开发商和房龄的问题。
虽今年3月,恒大金碧天下隽翠苑都还有交付,房龄很新。
但项目还处在未完全开发完毕的状态,开发周期过长,因开发商的问题接下来是否还继续开发?待定。
同时最早期规划配建的足球场、商业中心甚至恒大酒店(没有运营)这类配套都是全体业主共享,并非单个组团私享,存在一些设施老化的问题。
一期双拼小别墅听上去很不错,但二手房卖不起价,也与房龄有较大关系。
(金碧天下内部道路旁边是建投在建项目工地,也有一定影响)
滇高·玉龙湾
玉龙湾,才是安宁太平的大地主,整个项目总占地近10000亩(含住宅地块、高尔夫地块、公园等)。
该项目由滇池高尔夫·玉龙湾项目是由昆明滇池高尔夫有限公司投资,原名滇池高尔夫·玉龙湾。
后期曾经与俊发合作开发过部分住宅地块,但因一些众所周知的原因,双方分手。
从太安路一侧进入,先看到俊发·玉龙湾的营销中心,然后一个门头才是玉龙湾·康谷,不甚唏嘘。
(本文主要介绍滇高玉龙湾独立开发的别墅地块,长顺岭、翠堤溪谷为主,高层和其他别墅地块不涉及)
位置与配套
因不处于奥莱-昆华医院板块,这里不算太平的核心位置,除了距离安宁中学太平学校较近之外(约两三公里的样子),周边并没有其他配套。
(安宁中学)
就位置来说,玉龙湾占地实在太广泛了,除了北侧还有其他项目之外(龙湾1号、龙旺瑞城等),西南侧还处于待开发状态,可用“地广人稀”来形容。
(蓝色虚线内味玉龙湾景区,红圈内为长顺岭、翠堤溪谷)
玉龙湾景区,4A级,约1817亩用地,这个景区,也是整个玉龙湾的内部规划之一。
其中又包括公园、老昆明城(影视城)、湖景酒店、马术俱乐部、半山酒店、奇遇森林等配套,也有少量餐饮、便利店设施。
(玉龙湾景区内部)
长顺岭别墅靠北侧也有一条商业街/底商,但实际入住情况不理想,没有什么商家。
湖景酒店位置旁边有康谷集市、会所餐厅、共享厨房等。
考虑到自身内部配套相对分散,日常生活不算便利。
但后期该项目估计还有较大土地开发,配套后期还会更加丰富一些。
居住环境
如果要问太平别墅天花板是哪?
这个问题直到我参观完玉龙湾·长顺岭,才有了明确答案。
与金碧天下位置类似,整个小区内部也有一条水系,南陡北缓的山体,有种群山之中的峡谷地带之感。
环境自然没得说。
玉龙湾一期长顺岭,为南加州风格别墅,容积率仅0.87;二期为翠堤溪谷为中式风格别墅,容积率仅0.719。交房时间均为2017年以后,两期加起来总户数只有三四百户。
与前面提到的几个项目,同一个地块中还高低配的产品设置,完全不同。
加之房龄更新,户型设计也明显更大气一些,看完长顺岭总有种相见恨晚的感觉。
长顺岭靠近商业区(会所、酒店、集市)这一侧,北侧为森林、水系和玉龙湾景区,相对更加方便一些。
而翠堤溪谷则是东南西三面被球场/球道包围,整个处于森林内部的感觉。
本身来说,将长顺岭和翠堤溪谷放在今日百万级别墅系列文章中,似乎有点拉低了其身价,毕竟凡事都怕对比。
恒大、万辉两个项目的别墅产品更加亲民,配套也让接地气一些,生活气息更浓。
而玉龙湾的别墅,则是更侧重享受、度假功能,而非实用功能。
(下次若有机会单独写昆明享受型豪宅别墅,将为滇高长顺岭和春高水韵松涛预留两个位置)
产品与价格
以长顺岭组团为例,建筑外立面采用南加州建筑风格,比较新颖。
(前院停车)
(后院入户花园)
(后院入户花园)
(侧面坡地花园)
可能是我们常看到传统单一的外立面,对这样浅墙、红瓦、高低错落的屋面营造出的氛围更加惊喜,小拱券、窗台边的文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等元素,都让人眼前一亮。
(当然也有房龄新,维护得比较好的关系)
户型上,双拼有四开间面宽,目测面宽长度超过了10米,加之入户花园(后花园)硬化已经做好,且贴好了花砖,舒适度非常不错。
但毕竟是坡地,侧花园需要费一番功夫设计。(也看到有业主家是做成了阶梯式的花园,每层楼一个台地)
长顺岭地块,纯别墅小区,最早开售售价也要400-2000万/套,2017年交付。
不过到现在也还有少量一手房销售,但面积偏大,长顺岭独栋建面685平米以上,总价也要1300万+;双拼建面342平米,总价700w左右。
而我们也通过物业这边得知,目前房主拿出来出售的二手房非常少,有一套497平米户型的,报价600w左右。
(当然,业主还享有一定的球场权益。)
就算放在昆明全城,这个价格也已经属于高端/豪宅价格了。
购房风险
总体房源价格偏高,考虑到玉龙湾高尔夫的特殊性,对应客群不一定多;同时一手房在售,后期还在持续开发,二手交易难度比其他小区更大。
后期高端物业维护,将比普通小区难度更大。
昆华苑
昆华苑,作为单位房小区(医院和公安系统),与开发商开发的小区相比,本身来说并无较大品牌、规划设计、物业上的优势。
该小区上一次进入广泛大众视野,莫过于2019年“双百院长”房源拍卖。
100套房源+100个车位,当时的拍卖价格差不多5500-6000之间(不一定顺利成交),然而现在同类型的房源房价4000多是常态,更有308户型带露台报价只要122万的(折算单价3961元/平米)。
这个小区也是太平新区的元老级项目,那么它的现状是什么样的呢。
位置和配套
因为占据奥莱-昆华板块核心,100~500米步行范围内拥有安宁太平最优质的生活配套,使其成为整个片区入住率较高、生活最为便利的小区。
内部自身规划有会所、幼儿园,外部有2000平米左右的商业街区等等。
(外围商业街)
就生活配套来说,小区外围有生鲜超市、大量餐饮店、银行、酒店、房产中介等,内部也有便利店、快递点等等。
大型购物中心奥莱就在小区正对面(但需要过马路,总体步行400~500米),医院就在小区正大门旁边(步行200米左右),小区内部还有通道通往医院内部,确实非常方便。
几乎太平所有的公交车都会在奥莱/昆华医院有停靠站点,未来如果真修建有地铁线路,原本规划太平也有站点,那么相信这里会比其他项目更临近站点。
也确实可以说昆华苑是整个太平交通最方便的项目。
居住环境
整个小区位于占据一个小山头,靠东北侧的楼栋为小高层,中间位置为项目叠加别墅(洋房+跃层洋房),南侧为小高层+联排别墅。
因周边也多是山体,森林覆盖率较高,整体有种半坡森林洋房的感觉。
整体小区容积率1.54,容积率不高,小区内部树木长势不错,但因为前期没有规划太多绿化景观,灌木修剪不算到位,同时因为做了高低配设计,人车不分流。
稍微失了一点低密度小区应有的高级感。
(小高层产品看不出低密度小区应有的档次)
(防盗网真的很影响观感,也侧面反映出物业管理的情况)
洋房、别墅区域楼栋旁边有一排停车位,部分道路旁边也有划停车位。
别墅区域,花园内没有做硬化,加之别墅区入住率不算高,导致杂草丛生;同时已入住的业主也难免存在搭建的情况,稍乱。
(再漂亮的房子不住人,也是枉然)
交房时间大概为2010年前后,有一定房龄。
(多地块,建筑风格不是太统一)
总体管理不算太严格,绿化维护不到位,加之每个组团风格不一,建筑外立面多用为浅色外墙,不耐脏,建筑略有一定的岁月痕迹。
房源与价格
位于小区中央位置的一套双拼别墅,房主自售,建面约396平米,实际面积超过500平,花园有120平左右,报价320万。
(双拼别墅院子非常大)
(侧花园,可以做成坡地小花园)
位于小区南侧,靠近昆华医院住院部第一排的联排别墅,加车库共四层(实际车库位置为负一层,只不过是全明的地下室),建面222平五室四卫,花园40平,毛坯,报价190万。
中介小伙伴介绍如果不是因为“对着医院住院部第一排,后面这些联排别墅都在200万以上”。
(车库门和旁边楼梯上去,就是这套联排了)
联排别墅面宽稍小(两开间面宽),花园面积三四十平(只有后花园),中间有天井(也可以理解为电梯井)。
主要缺点还是外立面稍显老旧,观感一般。
(其他洋房楼栋中的下叠加别墅基本也在100万~160万之间,建面两三百平)
当时项目2009年开盘的价格不高,叠拼别墅3000元/㎡,退台洋房3000元/㎡,多层洋房2700元/㎡,小高层2400元/㎡。
总体房源3800套左右,对外作为商品房销售的约30%左右,这也意味着该项目大量业主的购入成本偏低,且为多套房业主。
也就意味着,很多业主虽然成本较低,理论上可议价空间较大,但实际又不会因为收入浮动较大而导致资金紧缺而降价出售(毕竟都是各单位职工)。
三个字“不差钱”。
购房风险
与今天提到的万辉、恒大项目类似,作为太平新区最早开荒的几大元老之一,不可避免地成为了太平新区的“老小区”。
房龄已有十三年,物业一旦出现松懈,那么小区原有的好规划将逐渐褪色。
若站在普通高层、小高层的角度,昆华苑较好的位置和四五千的单价无疑是非常高性价比的选择。
低密度小区并不等于高档小区,这一情况在本文尤其体现。
所以,若站在别墅角度,昆华苑的优势已经不算突出了。
房龄越来越大,房东价格却未必肯让步。
这是整体太平新区二手别墅的困境。
整个区域二手房成交量本就不大,别墅成交就更少,中介小伙伴也承认——“大多数客户看了之后会去考虑太平其他的新房别墅”。
但新房,迟早有一天也会变成二手房的呀。
END
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